【商·慧】王填:超级MALL+社区邻里中心+社区便利店+电商=中国未来主流商业模

发布时间:2014-07-26 新闻来源:步步高即时播报

  

       感谢组委会给我一个提醒,让我把这面国旗拿到现场展示一下,我分享一下这个策划怎么来的?其实我根本没有策划,根据周忻先生说得非常好的一点,就是移动传播了这一点。我是今年第三次参加世界杯的决赛,作为可口可乐的全球VIP,中国只有8张票,我们家占了两张,我和我太太一起,连续三次出席了,坐的位置特别的好。我第一次在柏林世界杯,2006年,什么都没有带,就去了一个人。在柏林奥林匹克的足球场,看到非常盛大的场面,我想下次一定要带两面国旗去,摇一摇,到2010年的时候带了一个小旗帜摇了摇,不过瘾。因为决赛的参赛两面方才有资格展现自己的国家。后来发现不然,主办国,包括很多参赛的队伍,包括没有参赛的队伍,每个球迷在赛场上展示自己国家的风采。这次出发之前,就准备了六面小国旗,带了一面大国旗。停车的位置和赛场上要走两公里路,我下大巴,到赛场,我就拿着国旗批在身上,我感到很幸福,所有的华侨华人,国内的游客都抢着这面国旗照片,以后是行走的过程当中,还是坐在球场上,我的位置特别好,在第三排的位置,巴西里约热内卢赛场里唯一一个最亮的中国元素,所有的摄影记者,包括电视台经常把很多镜头对准这面旗帜,只要有进攻栏的时候,很显目,我跟我老婆就站起来,挥着国旗。

       我回到酒店后,就和德国队住一同一个酒店,酒店很欢腾,我发现手机、微信打爆了。人民日报的记者在官方微博上发了一个我和太太拉着国旗的图片,在足球赛场上出现了非常显目的中国元素。其实我只想做的一点,在世界的舞台上怎么样多一点点中国的元素,也特别感谢这种现代的传播,其实我从球场回到酒店,才有网络,才发现国内已经早就传开了。欧洲的朋友通过国内的微博微信发现我在球场以后,他又看到BBC的图片,他说看到我了,而且是截的BBC电视台的图片给我。所以移动的力量,就是一个瞬间,一个刹那,那一点我根本没有想到这个事情能够成为当天一个非常轰动的一个新闻事件。我真的没有策划,第一次什么都没有带,第二次带了两面小的旗帜,不过瘾,中国人太含蓄了,这次找了很大的旗帜,我只想让赛场上有中国元素。
       步步高是做商业的,商业里面本身在所在的行业里面也在发生翻天覆地的变化,电商对我们的冲击。冯仑大哥也提醒大家,购物中心,传统商业已经在商业地产上面是一种非常警惕的投资了。我们公司在商业上面也在转型,我们公司去年下半年成立了一个大平台战略委员会,我们公司内部做了一个大的平台战略,就是基于移动互联网,基于O2O,基于电商做了大的平台战略委员会,这是我每周必须开的会,只要没有出国,没有出远差,每周一定要开调度会,就是低成本,高效率满足本地消费者线上线下的需求,基于这个理念,我们做了四个不同的平台,第一个就是大电商平台,第二是大物流平台,第三是大会员平台,第四就是大便利平台,这是做社区商业。大物流就是把我们现在企业内的物流,变成一家第三方的独立的物流公司,然后大会员实际上就是把我们步步高的一千多万的会员管理起来,变成一个大数据,以后在湖南基于大会员,我们所做的一些工作,包括通过这次会员平台的开发,只要是步步高的会员,你把钱存在商业预付卡里面,我给你记息,如果你卡上没有钱,口袋里面没有钱,你买任何东西,都可以打白条,我们做消费贷款,消费金融。
刚才周忻说到的摇奖,会员积分,每一个会员拿20%的积分出来,直接跟福利彩票挂钩,每天开讲,好玩,互联网思维一个很大的重要的课题就是讲互动和好玩,而且怎么玩得极致,玩得开心。所以我们在这个方面会有很多的创新,而且我们四个大平台战略,我们将会在9月20号全面上线。4个大平台战略就是大便利的战略,我们将会在今年年内,9月份我们会在长沙有3千家便利店,到年底将在湖南省城乡遍地,有一万个网点,完成我们的整个物流的配送的自提系统的建立。在商业模式创新上面,除了实体店的创新方面,我们基于O2O,移动互联网做的。
       今天借这个峰会,讲一讲商业地产,商业地产步步高是一个新兵。在座有很多的开发商,我们最大的区别就是出发点不一样,一般的开发商就是把房子卖掉,回流资金,然后持有一部分。而我认为这里是一个非常好的商业网点,而且是基于消费者对于未来的消费需求,我们量身定制的一个商业网点,所以我们步步高从事商业地产开发,我们所作的就是按照消费者未来对于消费需求的期望,来量身定制的。所以我对于商业地产,五年前我们进入商业地产,没有说是自己是开发商,一开始我们致力于中国领先的商业地产的运营商,我们开始定义为运营商,我们基于消费者,基于我未来的运营模式,然后再确定我的开发思路,我的设计思路,所以我们作为一家商业地产的运营商。我们在研究目前国内的开发模式,国内的开发模式就是商业步行街,90年代末期,2000年左右,商业步行街是大家一致认为非常好的商业模式。后来又出现了像万达这种建一个盒子,卖掉一部分,持有一部分,后来这个模式不行,就升级为现在的模式。还有像万通,做运营管理,做精。我对全球的商业不动产,特别是商业地产做了很多的考察,其实全球这种商业不动产我个人比较推崇的就是美国贸,加拿大有一个mall,这是非常成功的。他们的特点是把大型的大盒子的商业和街区商业有机完美的结合起来,另外辅助了很多娱乐、游乐的功能在里面。现在的购物中心大家都讲究四化,社交化,娱乐化、体验化,体验就是情景化,有很多的故事,有很多的情景,还有智能化。所以购物中心新的四化里面,我不知道各位开发商对这个方面投入了多少,因为这个方面每一项都是一个专项的领域的研究,专项的投入,如果不具备四化,未来的购物中心非常的具有挑战性。那么同时,有了这四化还不够,你购物中心你这个盒子很好,但是你的街区做什么?现金回流,如果街区做不出来,不管你现在有多大,你的模式也是难以持续的。我们步步高在做我们的商业地产的时候,我们设计的就是一个超级平台的设计,实体店转型的时候我本来就是大平台战略,我在商业地产方面我的设计街区和大盒子就是按照超级大平台来设计,所有的主力店、次主力店,所有的情景设计不分里外。基于次,我们试为整个商业项目的整个大平台,大的生态系统的培养,而且是盒子里、盒子外一视同仁的培养,这就是我们步步高,我们做商业地产的理念。
       刚才讲到,地产是内金融的地产,事实上在金融界里面,回报是6到9不同的产品设计,其实国外5和6就很好了,但是中国房地产信托6很难拿到资金,8到9左右,现在有这种产品了,我就在想,其实开发商只要你有伙伴解决你的资金回笼问题,资金问题,就可以持续的做下一个产品。我现在想做的是通过街区,我发售街区,我们做的是全回租的模式,租期10到15%,回报8%,这里面是建立在开发商你自己要有强大的运营能力,我作为湖南省最大的一家商业运营商,我自己认为我是有这个能力,给顾客8%的回报,没有问题,因为我的资金回报,净资产回报15、16,所以满足顾客8%的回报一点问题都没有。做产品设计的时候,因为我有这个能力,我们从商业运营商切入到商业地产这个领域里面,只能根据我实际情况来,我熟这块,而住宅地产这块不是我们熟悉的行业,除了湘潭总部做一点,非常少的做公寓,全部做的是大盒子街区,能够很好的把盒子和街区很好的理解,然后很好的运行它。所以我们步步高对于商业的理解,我是卖什么的?我一直是这么说的,步步高卖的是生活方式,步步高是美好生活解决方案的提供者和解决者,我们是学IBM转型案例,刚开始卖硬件,后来卖智能化的解决方案。所以我就卖美好生活解决方案的提供者和解决者,基于这个理念,设计我们的产品,运营我们所有的商业和商业地产。

       另外我还想跟各位分享一下,我对于未来商业特别是实体店商业发展的这一块,未来的商业我个人认为,他的组合模式就是超级mall,在湘潭九华新天地,长沙梅溪湖就是纯商业的mall,投资50个亿,除了大盒子20万平米以外,还有十万平米的休闲的街区,大型的游乐场,还有飞行体验馆,还有假日酒店,写字楼,一栋公寓,冯仑大哥是商业地产的鼻祖级的开发商,一个纯商业综合体做72万方的,国内也不多,我看了美国mall,看了欧洲的那些,我也想在湖南长沙尝试一下。未来实体店的商业,第一是超级mall,第二社区邻里中心,第三是社区店,社区的商业,然后加电商,这四个模式构成未来商业的组合。步步高同时大量的租赁很多开发商的物业,现在有很多的开发商有点迷茫,搞了一个城市综合体,对商业物业研究的时候,确实是综合体,什么都有,但是什么都不突出,而且在选址方面,位置方面,在功能定位方面,一点特色都没有,所以我跟大家分享我们的观点,未来的商业,超级mall加社区邻里中心,加社区商业,加电商,这四种模式一定是构成中国未来的主流的商业模式,电商尽管发展很快,电商和实体店进入一个再平衡期,消费者不能天天宅在家里,他还有社交的愿望,有体验的愿望,要娱乐、要社交。另外要了解社会的变化,还需要一些场所,这些场所可能就是社区邻里中心,超级商店,超级mall。


        目前开发商要做超级mall,投几十亿下去,难度系数非常大,有一个非常大的发展前景的就是社区邻里中心,5万平米左右的社区邻里中心,大有发展前途。有一些项目做到了8到10万平米的商业,那种商业对我来讲不大不小,纯超级mall没有20万平米就不是超级mall。还不如做5万平米左右的,一开始定位为区域性的商业中心,社区邻里中心来打造。所以对于商业模式的创新,我个人的理解,就是超级mall,社区邻里中心,社区商业,还有电商。

       商业跟随着整个社会发展大潮,也是变化最快的行业,我们的商业模式也不断的跟随着时代发展大潮而进步,希望今天就有关商业模式的分享,希望和大家探讨。谢谢大家!

(微信扫一扫,你懂的!)